Календарь семинаров-практикумов
Корпоративные семинары
Уникальные программы, разработанные специально для Вас!
Семинары на DVD
Возможность обучения в удобное для Вас время!
Архив семинаров-практикумов
Проведенные открытые мероприятия

Сотрудничество!
Компания "ВЕГА консалтинг" приглашает к сотрудничеству юристов, адвокатов, финансовых аналитиков, консультатнтов по налогам и сборам, бизнес-тренеров для участия в семинарах, практикумах курсах обучения и тренингах
Обращайтесь к нам:
- по тел.: (044) 123456789;
- по электронной почте:
varna@vega-st.com
Контактное лицо:
Евдокимова Оксана

Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усовершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья" от 18.12.2008г. № 692-VI

(тезисный анализ)

Разрешительная документация: новые требования

Введен новый этап в процедуре получения разрешения на выполнение строительных работ – опубликование и регистрация проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике, подрядной организации, управителе ФФС, объекте строительства и объектах инвестирования.

Общие изменения в финансово-кредитных механизмах

1. Момент создания фондов

1.1. Закон предполагает использование финансово-кредитных механизмов не только для финансирования строительства недвижимости, но и для финансирования проектно-исследовательских работ. По сути это означает, что фонды можно создавать без наличия проектно-сметной документации до получения разрешения на выполнение строительных работ. С этой целью подверглось корректировке определение «финансирование строительства», а также требования к созданию ФОН.

2. Требования к уставному капиталу

2.1. Минимальный размер уставного капитала финансовой компании, которая планирует учредить ФФС и/или ФОН, должен быть не менее 1 млн. евро. Он должен быть полностью оплачен денежными средствами до момента привлечения средств от доверителей ФФС и ФОН.

3. Страхование

3.1. Изменено лицо, в пользу которого будут страховаться строительно-монтажные работы на весь гарантийный срок. Им может быть либо собственник, либо объединение собственников многоквартирного дома, либо другая эксплуатирующая организация, которым будет передан объект строительства после ввода его в эксплуатацию.

3.2. Введен новый вид обязательного страхования – страхование имущественных рисков. Установлен перечень таких рисков. Обязанность по страхованию данных рисков возложена на доверителей.

3.3. Изменены требования к страховщикам. Теперь они должны быть членами страхового пула вне зависимости от вида «строительной» страховки.

4. ФФС-ФОН

4.1. Введено новое понятие – совместный инвестор ФОН, который, по сути, представляет собой ФОН в роли доверителя ФФС.

4.2. Для таких ФОН установлены определенные особенности:

    1. он не создается под конкретный объект строительства;
    2. нет привязки к каким-либо этапам прохождения разрешительной строительной процедуры, т.е. может быть создан в любое время;
    3. отпадает необходимость заключения с застройщиком как основного договора, так и обеспечительных;
    4. ФОН может быть доверителем ФФС лишь при условии, что управителем такого ФФС и ФОН будет одно лицо;

Изменения в ФФС

5. В отношениях между застройщиком и управителем

5.1. По каждому объекту строительства застройщик не имеет права заключать договоры с разными управителями ФФС.

5.2. Теперь прямо установлено, что застройщиком может выступать лицо, которое по договору получило функции заказчика строительства.

5.3. Установлены новые обязанности застройщиков:

a. Застройщики обязаны вести отчетности по установленной законодательством форме по каждому объекту строительства и регулярно предоставлять ее управителю. Форму отчетности и порядок предоставления управителю утверждает Кабмин;

b. До открытия финансирования застройщик обязан сообщить управителю ФФС о всех своих обязательствах перед третьими лицами по каждому объекту строительства, а также об известных обязательствах землепользователя;

c. Законом установлен перечень документов, которые застройщик обязан предоставить управителю. Перечень не является исчерпывающим и может быть расширен в договоре между управителем и застройщиком.

5.4. Возвращать средства управителю в случае уменьшения заказа обязаны только застройщики ФФС вида А, что вполне логично, поскольку в ФФС вида Б недостаток финансирования покрывает управитель за счет своих средств.

6. В отношениях между управителем и доверителями

6.1. Сняты все ограничения на привлечение средств управителем ФФС в управление.

6.2. Установлен исчерпывающий перечень операций, которые можно осуществлять по счету ФФС, что устраняет спекуляции на предмет альтернативного использования средств ФФС.

6.3. Изменен порядок осуществления расчетов за квадратные метры:

a. Снят запрет на снижение стоимости единицы объекта строительства;

b. Кардинальным образом изменен порядок осуществления расчетов с доверителями за оплаченные ими квадратные метры при выходе из ФФС. Если ранее все перерасчеты из квадратных метров в деньги осуществлялись на дату подачи заявления о выходе из ФФС, то теперь возможны варианты, которые зависят от оснований выхода.

6.4. Законом теперь установлены сроки, в течение которых управитель должен рассчитаться с доверителями при их выходе из ФФС.

6.5. Внесены изменения в порядок уплаты вознаграждения управителю ФФС:

a. Установлен новый вид вознаграждения. За управление средствами управитель теперь взимает с доверителей отдельную плату, размер которой не может превышать 5% от суммы привлеченных в управление средств;

b. Без изменений остались требования к взиманию платы за перечисление средств ФФС застройщику;

c. Введены ограничения на размер вознаграждения управителя ФФС за предоставление таких услуг как оформление изменения объекта инвестирования, оформление уступки права требования по договору об участии в ФФС, оформление отказа доверителя от участия в ФФС (за выход из ФФС);

d. Также установлено, что при выходе из ФФС в связи с нарушением застройщиком сроков строительства или ненадлежащем исполнением управителем своих обязанностей плата за выход из ФФС не взимается.

6.6. Расширен перечень информации, которая в обязательном порядке указывается в договоре на участие в ФФС;

6.7. Установлен перечень документов, которые прилагаются к договору на участие в ФФС

6.8. Уточнена процедура закрепления объектов инвестирования за доверителями.

6.9. Установлены требования к содержанию справки, подтверждающей 100% оплату объекта инвестирования.

6.10. Установлены сроки и порядок передачи объектов инвестирования доверителям – на основании акта приема-передачи, а также порядок выявления и устранения, выявленных в объектах инвестирования недостатков.

6.11. Отказ от подписания акта приема-передачи объекта инвестирования в течение двух месяцев без уважительных причин приводит к лишению доверителя прав на объект инвестирования.

6.12. С 6 месяцев до 120 дней сокращен срок передачи введенного в эксплуатацию объекта строительства балансодержателю.

Изменения в ФОН

7.1. В связи с появлением системы ФОН-ФФС уточнены определения ФОН, договор на управление имуществом, правила фонда, договор управителя с застройщиком, расширено понятие операции с недвижимостью.

7.2. Уточнен перечень критериев, достаточных для создания ФОН: утверждение Правил ФОН, инвестиционной декларации, проспекта эмиссии сертификатов ФОН, регистрации выпуска сертификатов ФОН, открытие счета ФОН и заключение договоров с застройщиком в случаях, предусмотренных Законом и Правилами ФОН.

7.3. Основной и обеспечительные договора с застройщиком обязательны лишь в случаях, если в Правилах ФОН среди направлений использования средств ФОН будет указано строительство недвижимости.

7.4. ФОН может быть создан до утверждения проектно-сметной документации, при наличии у застройщика документов на землю с соответствующим целевым назначением. При этом в Правилах ФОН и проспекте эмиссии сертификатов ФОН должно быть указано о дополнительных рисках инвесторов.

7.5. В случае если средств ФОН не достаточно для сооружения объекта строительства, застройщик имеет право привлечь средства из других источников, не запрещенных Законом о ФФС[1].

7.6. Изменен порядок уплаты вознаграждения управителю.

7.7. Вознаграждение управителю не платится, если стоимость чистых активов ФОН в расчете на один сертификат ФОН, рассчитанная по методике, установленной КМУ, снизилась более чем на 5% по сравнению с ценой их первичного размещения.

7.8. Снижен верхний предельный размер номинальной стоимости сертификатов ФОН.

7.9. Установлены случаи, когда управителю не выдается разрешение на эмиссию сертификатов ФОН.

7.10. Запрещено делегировать полномочия по управлению активами ФОНа третьему лицу. Теперь эмитент сертификатов ФОН и управитель ФОН всегда будут в одном лице.

7.11. Приведен перечень операций с недвижимостью ФОН, которые может осуществлять управитель ФОН: передача в аренду, продажа, иные операции, не запрещенные законом.



[1] Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV



  
Внимание!

На семинарах компании "ВЕГА консалтинг" все вопросы освещаются исключительно в соответствии с действующим законодательством Украины и налоговым кодексом Украины!

Тема, программа и материалы семинара (кроме актов органов государственной власти и органов местного самоуправления) являются объектами авторского права и охраняются согласно положениям главы 36 Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах». Использование темы, программы и материалов семинара без письменного согласия компании «ВЕГА консалтинг» запрещается.


Компания «ВЕГА консалтинг» ™, 2004 - 2015
Компания «ВЕГА консалтинг» - торговый знак. Какое-либо использование знака «Компания «ВЕГА консалтинг» или его части запрещено. Все права на материалы, размещенные на сайте компании «ВЕГА консалтинг» охраняются в соответствии с законодательством Украины. Цитирование, использование, воспроизведение таких материалов допускается только в пределах, установленных законодательством Украины. При этом ссылка на сайт компании «ВЕГА консалтинг» обязательна. При цитировании и использовании таких материалов в Интернете обязательна ссылка на сайт компании «ВЕГА консалтинг». Какое-либо другое использование и воcпроизведение (републикация) любых материалов, размещенных на сайте возможно только с письменного согласия компании «ВЕГА консалтинг»